Locataire qui ne paie plus : les étapes légales

9 min de lecture

• Relancer le locataire, puis lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Prévenir rapidement la caution, l’assurance loyers impayés ou Visale, et la CAF si le locataire perçoit une aide au logement.
• Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : le locataire dispose alors de six semaines pour régler.
• Sans paiement, saisir le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion.
• Ne jamais changer les serrures ni vider le logement soi-même : c’est un délit.

Quand un locataire cesse de payer, le propriétaire ne peut pas agir seul. La loi impose un ordre précis : démarche amiable, mise en demeure, commandement de payer délivré par un commissaire de justice, procédure devant le juge, puis exécution du jugement. Chaque étape a son délai, et sauter l’une d’elles peut faire annuler tout le dossier. Comptez en pratique entre un an et deux ans entre le premier impayé et une éventuelle expulsion, selon la réaction du locataire et l’encombrement du tribunal. Ce guide détaille ces étapes, les délais issus de la loi du 27 juillet 2023 et les réflexes qui évitent de perdre des mois.

Locataire qui ne paie plus : les étapes légales en un coup d’œil

Le tableau ci-dessous résume la chronologie. Les durées sont indicatives : elles varient selon les tribunaux, les préfectures et la situation du locataire.

Étape	Qui agit	Délai à connaître	Point de vigilance
Relance et mise en demeure	Le bailleur	Dès le premier retard	Conserver toutes les preuves écrites
Information de la caution, de l’assureur, de la CAF	Le bailleur	Selon le contrat d’assurance ; CAF dans les deux mois après constitution de l’impayé	Un retard de déclaration peut coûter la garantie
Commandement de payer	Commissaire de justice	Six semaines laissées au locataire	Signification à la caution sous quinze jours
Assignation devant le juge	Commissaire de justice, souvent avec un avocat	Notification au préfet au moins six semaines avant l’audience	Bailleur personne morale : saisine préalable de la CCAPEX
Jugement	Juge des contentieux de la protection	Plusieurs mois selon le tribunal	Des délais de paiement peuvent être accordés
Commandement de quitter les lieux	Commissaire de justice	Deux mois	Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars
Concours de la force publique	Préfet	Deux mois pour répondre	Un refus ouvre droit à indemnisation par l’État

Premier loyer impayé : relance, mise en demeure et plan d’apurement

Un simple retard n’est pas encore un contentieux. Un appel ou un message permet souvent de comprendre la situation : perte d’emploi, séparation, problème de virement. Beaucoup d’impayés se règlent à ce stade, à condition de réagir vite. Plus la dette grossit, plus elle devient difficile à rembourser pour le locataire.

Si la relance reste sans effet après une quinzaine de jours, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle le montant dû, les mois concernés et fixe un délai raisonnable pour payer. Ce courrier n’est pas obligatoire juridiquement, mais il pèse dans le dossier si l’affaire va au tribunal : il montre que vous avez cherché une solution.

Lorsque le locataire est de bonne foi mais en difficulté, un plan d’apurement écrit peut être proposé : la dette est étalée sur plusieurs mois, en plus du loyer courant. Faites-le signer par les deux parties, avec un échéancier daté. Le locataire peut aussi être orienté vers le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département ou vers les services sociaux, qui accordent parfois des aides ou des prêts pour solder un arriéré.

Caution, assurance loyers impayés, Visale et CAF : les déclarations à faire tôt

Les garanties ne jouent que si vous respectez leurs propres règles. C’est souvent là que les propriétaires perdent de l’argent, plus que devant le juge.

• La caution : vous pouvez lui réclamer les sommes dès le premier impayé, selon les termes de l’acte de cautionnement. Le commandement de payer doit ensuite lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle ne peut pas être tenue des pénalités et intérêts de retard.
• L’assurance loyers impayés (GLI) : le contrat fixe un délai de déclaration, souvent court. Relisez-le dès le premier retard, car l’assureur pilote généralement la procédure à votre place une fois le sinistre déclaré.
• La garantie Visale : la déclaration se fait en ligne, dans les délais prévus par le contrat de cautionnement Visale. Action Logement indemnise puis se retourne contre le locataire.
• La CAF ou la MSA : si le locataire perçoit une aide au logement, l’impayé doit être signalé dans les deux mois suivant sa constitution. L’organisme peut maintenir l’aide, voire vous la verser directement, sous condition d’un plan d’apurement.

Le commandement de payer et le délai de six semaines

Le commandement de payer est l’acte qui fait basculer le dossier dans la phase judiciaire. Il est délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier) et vise la clause résolutoire du bail, c’est-à-dire la clause qui prévoit la résiliation automatique en cas de non-paiement. Depuis la loi du 27 juillet 2023, cette clause doit figurer dans tout bail d’habitation.

À compter de la délivrance, le locataire dispose de six semaines pour régler la totalité de la dette (contre deux mois auparavant). L’acte doit mentionner ce délai, le décompte précis des sommes et la possibilité pour le locataire de saisir le FSL. Un paiement partiel ne suffit pas à neutraliser la clause : seule la somme intégrale réclamée arrête le mécanisme.

Selon le montant ou l’ancienneté de la dette, le commissaire de justice signale aussi le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), selon des seuils fixés dans chaque département. Ce signalement déclenche un accompagnement social du locataire, qui peut parfois débloquer une solution de paiement.

Saisir le juge des contentieux de la protection

Si la dette n’est pas soldée à l’issue des six semaines, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. L’avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction, mais il est vivement conseillé dès que le dossier se complique (contestation, délais, troubles de voisinage associés).

Deux formalités conditionnent la recevabilité de la demande. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, pour qu’un diagnostic social et financier du locataire soit réalisé. Et lorsque le bailleur est une personne morale, hors SCI familiale, il doit saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d’assigner. Un oubli sur l’un de ces points peut conduire à un renvoi ou à une irrecevabilité.

À l’audience, le juge constate la résiliation du bail et peut ordonner l’expulsion ainsi que la condamnation au paiement des loyers, des charges et d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, notamment s’il a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Dans ce cas, les effets de la clause résolutoire sont suspendus tant que l’échéancier est respecté.

Pour une dette seule, sans volonté de récupérer le logement, l’injonction de payer reste une voie plus rapide et moins coûteuse. Elle ne permet toutefois pas d’obtenir l’expulsion.

Après le jugement : quitter les lieux, trêve hivernale et force publique

Le jugement doit d’abord être signifié au locataire. Le commissaire de justice délivre ensuite un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois. Le juge peut accorder des délais supplémentaires, compris entre un mois et un an, si le relogement s’avère difficile.

La trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pour la période en cours, aucune expulsion ne peut donc avoir lieu avant le 1er avril 2027, même avec un jugement définitif. Les actes de procédure, en revanche, continuent de courir pendant cette période : il est utile de ne pas suspendre ses démarches.

Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Celui-ci a deux mois pour répondre. Son silence ou son refus engage la responsabilité de l’État : le propriétaire peut alors demander une indemnisation correspondant aux loyers perdus à partir de la date à laquelle le concours aurait dû être accordé.

Les gestes interdits au propriétaire, même avec un locataire de mauvaise foi

La tentation de régler le problème soi-même existe, surtout après des mois sans revenu locatif. Elle expose pourtant à des sanctions lourdes, qui se retournent contre le bailleur.

• Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou sortir les meubles du logement : ces pratiques constituent une expulsion illégale, punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.
• Entrer dans le logement sans l’accord du locataire, même pour constater son absence.
• Harceler le locataire, ses proches ou son employeur pour obtenir le paiement.
• Retenir les quittances de loyers effectivement payés.

Le logement reste le domicile du locataire tant qu’une décision de justice n’a pas été exécutée selon les règles. Si vous pensez que le logement est abandonné, une procédure spécifique de constat d’abandon existe, toujours par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Recouvrer la dette locative après le départ du locataire

Le départ du locataire ne met pas fin à sa dette. Le jugement vaut titre exécutoire pendant dix ans : le commissaire de justice peut pratiquer une saisie sur salaire ou sur compte bancaire. Le dépôt de garantie peut être conservé à hauteur des sommes dues, à condition de les justifier dans le délai légal de restitution. Enfin, gardez en tête que l’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans : un arriéré ancien laissé sans procédure risque de devenir irrécouvrable.

Les règles évoluent régulièrement et chaque situation présente ses particularités. Pour un dossier important ou contesté, l’avis d’un avocat, d’un commissaire de justice ou d’une agence d’information sur le logement (ADIL) permet de sécuriser chaque acte.

Au bout de combien de mois d’impayé peut-on engager la procédure ?

Aucun nombre minimal de mois n’est exigé par la loi : un commandement de payer peut être délivré dès le premier loyer impayé. En pratique, beaucoup de bailleurs attendent l’échec de la relance amiable, mais attendre trop longtemps alourdit la dette et retarde l’issue.

Que faire si le locataire ne paie qu’une partie du loyer ?

Un paiement partiel reste un impayé. Les sommes versées s’imputent sur la dette, mais elles n’empêchent ni la délivrance du commandement de payer ni l’acquisition de la clause résolutoire si le solde n’est pas réglé dans les six semaines.

Combien coûte une procédure pour loyers impayés ?

Les actes du commissaire de justice suivent un tarif réglementé et représentent en général quelques centaines d’euros sur l’ensemble de la procédure. Les honoraires d’avocat, libres, s’y ajoutent si vous en prenez un. Le juge peut mettre une partie de ces frais à la charge du locataire.

La procédure s’arrête-t-elle si le locataire rembourse toute sa dette ?

Si la dette est intégralement réglée dans les six semaines suivant le commandement de payer, la clause résolutoire ne produit pas d’effet et le bail continue. Après ce délai, le juge apprécie la situation et peut accorder des délais ou suspendre la résiliation si le locataire a régularisé.

Le propriétaire peut-il garder le dépôt de garantie pour couvrir les loyers dus ?

Oui, à la sortie du locataire, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les loyers et charges restant dus, sur justificatifs. Le locataire ne peut pas, en revanche, décider seul de ne pas payer son dernier loyer en invoquant ce dépôt.

Pour aller plus loin sur le sujet, consultez Frais notaire, Assurance emprunteur et Vendre vite.

L’auteur

Lilou Briand

Gestionnaire locative

Je suis responsable d’un parc d’une centaine de logements, du bail à la restitution du dépôt. Mon quotidien, ce sont les litiges de voisinage, les impayés et les travaux qui n’attendent pas.

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