Louer meublé ou nu : quel rendement choisir

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Sur un même appartement, la location meublée affiche presque toujours un rendement brut supérieur, car son loyer se situe en général 10 à 20 % au-dessus d’un loyer nu. Mais l’écart réel dépend surtout de la fiscalité : en LMNP au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier peut effacer l’essentiel de l’impôt pendant des années, alors que la location nue au micro-foncier est vite pénalisée. La location vide garde l’avantage pour un bail long, une gestion légère et un locataire stable. Le bon arbitrage se fait donc sur le rendement net-net, après charges, vacance et impôts.

• Rendement brut : avantage au meublé, grâce à un loyer plus élevé.
• Rendement net-net : le meublé au régime réel l’emporte souvent, car les amortissements réduisent fortement le revenu imposable.
• Location nue : pertinente si vous prévoyez de gros travaux déductibles (déficit foncier) ou si vous cherchez la stabilité locative.
• Vigilance : depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value imposable lors de la revente.

Rendement brut, net et net-net : les trois chiffres à ne pas confondre

Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d’achat total, frais de notaire, travaux et mobilier compris. Il permet de trier des annonces en quelques secondes, mais il ne dit rien de ce qui reste réellement dans votre poche.

Le rendement net retranche ensuite tout ce que le propriétaire paie sans pouvoir le refacturer : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, entretien, frais de gestion éventuels et mois sans locataire. Le rendement net-net va un cran plus loin en déduisant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C’est ce dernier indicateur qui doit guider le choix entre meublé et nu, puisque les deux formules relèvent de régimes fiscaux qui n’ont presque rien en commun : revenus fonciers d’un côté, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l’autre.

Loyer meublé et loyer nu : un surplus de recettes à relativiser

Un logement équipé se loue plus cher parce qu’il répond à une demande précise : étudiants, jeunes actifs, salariés en mutation ou en mission, personnes en transition après une séparation. Ces publics acceptent de payer davantage pour emménager sans acheter de meubles. Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, le meublé dispose toutefois de ses propres loyers de référence, ce qui limite l’écart avec le vide.

Ce supplément a un coût. Il faut d’abord acheter le mobilier exigé par la réglementation, soit souvent 4 000 à 8 000 € pour un deux-pièces selon la gamme choisie, puis le renouveler au fil de l’usure. Le cadre juridique joue aussi :

• Bail meublé : un an renouvelable (neuf mois pour un étudiant), dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges.
• Bail nu : trois ans minimum quand le bailleur est une personne physique, dépôt de garantie limité à un mois.

Des baux plus courts signifient davantage de départs, donc plus d’états des lieux, de remises en état, de ménage entre deux locataires et de semaines sans loyer. Sur une année, cette rotation peut gommer une bonne partie du surplus encaissé.

Simulation : rendement meublé et rendement nu sur le même appartement

Pour comparer à périmètre égal, prenons un deux-pièces acheté 150 000 € frais inclus, financé sans crédit, par un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %. En ajoutant les prélèvements sociaux, la simulation retient un taux global d’environ 47,2 %, à ajuster selon la législation applicable à vos revenus. Version meublée : 6 000 € de mobilier en plus, un loyer de 760 € contre 650 € en vide, un mois de vacance par an contre deux semaines.

Poste annuel	Location nue (micro-foncier)	Meublé LMNP (micro-BIC)	Meublé LMNP (régime réel)
Investissement total	150 000 €	156 000 €	156 000 €
Loyers théoriques	7 800 €	9 120 €	9 120 €
Rendement brut	5,2 %	5,85 %	5,85 %
Loyers encaissés après vacance	7 500 €	8 360 €	8 360 €
Charges (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien, mobilier, CFE, comptable)	1 900 €	2 680 €	3 180 €
Revenu avant impôt	5 600 €	5 680 €	5 180 €
Rendement net avant impôt	3,73 %	3,64 %	3,32 %
Impôt et prélèvements sociaux estimés	2 478 €	1 973 €	152 €
Revenu net-net	3 122 €	3 707 €	5 028 €
Rendement net-net	2,08 %	2,38 %	3,22 %

Le résultat surprend souvent : avant impôt, la location vide fait ici légèrement mieux. Le loyer supplémentaire du meublé est absorbé par la vacance, l’usure du mobilier, la cotisation foncière des entreprises et, au réel, les honoraires comptables. Tout bascule après fiscalité. Au micro-foncier, 70 % des loyers restent imposables ; au micro-BIC, seulement 50 %. Au régime réel, l’amortissement du bâti (environ 4 000 € par an sur 30 ans, hors valeur du terrain) et du mobilier ramène le bénéfice imposable à quelques centaines d’euros.

Ces chiffres restent un exemple. Avec un crédit, des travaux lourds ou une tranche d’imposition plus basse, l’écart peut se réduire, voire s’inverser.

Fiscalité LMNP et revenus fonciers : là où se décide le rendement

Micro-BIC ou régime réel pour la location meublée

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes d’un meublé de longue durée, dans la limite de 77 700 € de loyers par an. Il est simple, sans comptabilité à tenir. Le régime réel demande plus de rigueur, mais il permet de déduire les charges réelles et surtout d’amortir le bien hors terrain sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Au-delà de 23 000 € de recettes, si elles dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer, vous basculez en loueur meublé professionnel (LMP), avec des cotisations sociales et un traitement différent de la plus-value.

Pour les meublés de tourisme, les règles ont été durcies : l’abattement du micro-BIC est ramené à 30 % pour les biens non classés, avec un plafond de 15 000 €, contre 50 % pour les biens classés.

Micro-foncier ou réel et déficit foncier en location vide

En location nue, le micro-foncier accorde un abattement de 30 % tant que les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Le régime réel permet de déduire les charges, les intérêts d’emprunt et les travaux d’entretien ou d’amélioration. S’ils dépassent les loyers, le déficit foncier s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (hors intérêts), le reste étant reportable dix ans sur les revenus fonciers. Condition : continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Pour un appartement ancien à rénover lourdement, ce levier peut rendre la location nue plus intéressante que le meublé pendant les premières années.

Revente : l’effet de la réintégration des amortissements

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Les résidences étudiantes, seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes sont exclus de ce mécanisme. Concrètement, l’impôt économisé pendant la détention est en partie récupéré à la revente, sauf détention très longue grâce aux abattements pour durée de détention. Si vous envisagez de revendre dans huit ou dix ans, intégrez ce coût dans votre comparaison.

Ces paramètres évoluent au gré des lois de finances. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un conseiller fiscal avant de trancher.

Vacance, rotation et temps de gestion : les coûts cachés du meublé

Le tableau ne mesure pas tout. Un meublé demande une présence plus régulière : inventaire à jour, remplacement d’un lave-linge ou d’un matelas, relocations plus fréquentes, parfois en plein été. Si vous confiez la gestion à une agence, ses honoraires sont souvent un peu plus élevés pour ce type de bail. Il faut aussi immatriculer l’activité, déclarer les recettes en BIC et payer la CFE, même modeste.

La location vide a ses propres contraintes, mais elles pèsent moins au quotidien : le locataire reste en moyenne plus longtemps et entretient davantage un logement qu’il a lui-même meublé. Dans les deux cas, la performance énergétique s’impose : les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés comme résidence principale depuis 2025, et les logements classés F suivront en 2028. Des travaux de rénovation à prévoir pèsent donc sur le rendement, quelle que soit la formule retenue.

Type de bien et marché local : quand chaque formule tire son épingle du jeu

Le meublé est souvent le plus rentable dans ces situations :

• studio, T1 ou petit T2 proche d’une université, d’une gare, d’un hôpital ou d’un bassin d’emploi dynamique ;
• ville étudiante ou marché tendu où les locations courtes se relouent en quelques jours ;
• investisseur fortement imposé, prêt à tenir une comptabilité au régime réel ;
• appartement en bon état, sans gros travaux à déduire.

La location vide reprend l’avantage dans d’autres cas :

• T3 et plus, maisons, logements familiaux recherchés pour une installation durable ;
• communes périurbaines ou rurales où la demande porte surtout sur du non meublé ;
• bien à rénover entièrement, avec un déficit foncier à exploiter ;
• propriétaire qui privilégie la tranquillité et dispose de peu de temps.

Grille de décision pour arbitrer entre meublé et nu

1. Sondez la demande locale : comparez les annonces meublées et vides du quartier, leurs loyers et la durée de mise en ligne.
2. Situez votre fiscalité : plus votre tranche marginale est élevée, plus l’avantage du régime réel en LMNP se creuse.
3. Chiffrez les travaux : une rénovation lourde plaide pour le nu au réel, un bien prêt à louer pour le meublé.
4. Fixez votre horizon : revente à moyen terme ou conservation longue ne donnent pas le même poids à la réintégration des amortissements.
5. Estimez votre disponibilité : la rotation du meublé se paie en temps ou en frais de gestion.

Refaites ensuite la simulation avec vos propres chiffres. Un écart d’un point de rendement net-net sur vingt ans représente plusieurs milliers d’euros, ce qui justifie largement une heure de calcul.

Combien rapporte en plus un logement meublé par rapport à un logement vide ?

Le loyer d’un meublé dépasse généralement celui d’un logement nu de 10 à 20 %. Après déduction du mobilier, de la vacance et des frais supplémentaires, le gain avant impôt est souvent faible. La différence se creuse surtout après fiscalité, en particulier au régime réel.

Le statut LMNP reste-t-il intéressant après la réforme de 2025 ?

Oui pour beaucoup d’investisseurs, car l’amortissement continue de réduire l’impôt pendant la détention. La réintégration des amortissements dans la plus-value diminue toutefois le gain final en cas de revente. L’intérêt dépend donc de la durée de conservation prévue.

Quels meubles sont obligatoires pour louer en meublé ?

La liste fixée par décret comprend notamment literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien ménager. Sans ces éléments, le bail peut être requalifié en location nue.

Peut-on transformer une location nue en location meublée ?

C’est possible, mais pas en cours de bail sans l’accord du locataire. Le plus simple consiste à attendre son départ, à équiper le logement puis à signer un bail meublé avec le nouvel occupant. Pensez à déclarer le début d’activité pour obtenir un numéro SIRET.

Le déficit foncier peut-il rendre la location nue plus rentable que le meublé ?

Oui, surtout lorsque le bien nécessite d’importants travaux. Les dépenses déductibles réduisent alors le revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui améliore nettement le rendement des premières années. Le bien doit rester loué au moins trois ans après l’imputation.

L’auteur

Lilou Briand

Gestionnaire locative

Je suis responsable d’un parc d’une centaine de logements, du bail à la restitution du dépôt. Mon quotidien, ce sont les litiges de voisinage, les impayés et les travaux qui n’attendent pas.

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